每年(nián)都(dōu)有數量驚人(rén)的錢花費在與污染場地相(xiàng)關的訴訟和其他(tā)痛苦上。除了對人(rén)體(tǐ)健康和生(shēng)态環境的危害外，由于法律法規體(tǐ)系的原因，污染場地總有巨大(dà)的财務沖擊如(rú)影(yǐng)随形。

對其他(tā)行業的人(rén)來(lái)說(shuō)，環境法律常常令人(rén)迷惑，因爲污染通常不可(kě)見(jiàn)或不顯現，而且有關責任的條款可(kě)能并不符合“常識”。對每一位不動産律師(shī)和中介來(lái)說(shuō)，有10件(jiàn)事(shì)是應該知道的：

基本原則

1.“污染者付費”原則是法律所公認的。監管部門(mén)常能在污染事(shì)實發生(shēng)數十年(nián)後要求污染者開展修複，即便污染者的行爲在當時屬于合法，而且完全不管随後土(tǔ)地買賣交易的條款。有迹象表明污染者的民(mín)事(shì)責任在不斷增加，“Rylanders對Fletcher”的案子就(jiù)是一個例子，特别是當有公司通過使用有毒物質牟利而污染場地的。

2.但(dàn)是這不意味着（污染源或鄰近場地的污染源地的）後來(lái)購(gòu)買者都(dōu)能獲得(de)補償，即便是在污染者仍有支付能力的幸運情形下。非污染者經常最終付費和（或）遭受虧損。購(gòu)者自(zì)慎原則仍然有效，适當的賣家擔保也很重要。

3.非污染者不負無限責任。比如(rú)，一個無辜的購(gòu)買者絕少對在其購(gòu)買土(tǔ)地前就(jiù)存在的污染負責任。但(dàn)是，擁有一塊污染場地通常都(dōu)代價高昂且風(fēng)險常伴。

4.“修複到什麽程度才算幹淨”一直有争議(yì)。在“McGeek對Shell”的案子中，盡管法規要求修複，法院卻未要求任何修複。在“Tridan對Shell”案子中，法院則走向了另一個極端——要求Shell支付費用，修複到環境自(zì)然本底值，而不隻是環境部門(mén)給出的指導值。由于存在法定的修複标準，這兩個判決現在都(dōu)不适用。法規要求一直在變，每一套标準都(dōu)包含了幾種選項和修複水平。

5.環境保護局能讓污染者付費并不必然意味着他(tā)們願意付費。他(tā)們可(kě)能會在環境保護局長官的要求下竭盡全力地幫助地産擁有者，但(dàn)是他(tā)們通常對商務糾紛漠不關心。

我不擔心這個場地……

6.任何場地都(dōu)可(kě)能遭到污染：住宅、農田、公寓樓、購(gòu)物中心，還(hái)有工廠(chǎng)和學校(xiào)。污染經常是一個曆史問(wèn)題：你(nǐ)知道多倫多Forest Hill高檔小區的一部分(fēn)曾經是流水線工廠(chǎng)嗎(ma)？最常見(jiàn)的問(wèn)題來(lái)自(zì)石油産品（加油站和滲漏的取暖用油儲油罐，其中許多被遺忘了數十年(nián)）、氯化溶劑（電鍍、幹洗店(diàn)）、廢棄物處理(lǐ)場和煤氣化設施。

7.每個場地都(dōu)不同。首先，地形對污染物的遷移及其是否能被實際修複的影(yǐng)響很大(dà)。在粗砂中，污染物跑得(de)又遠(yuǎn)又快(kuài)，但(dàn)或許适用于地下原位修複。在粘土(tǔ)中，挖掘和填埋可(kě)能就(jiù)足夠的，隻要污染物沒有從(cóng)粘土(tǔ)底部逃脫。在斷裂的基岩裡(lǐ)，所有的修複努力可(kě)能白(bái)費，如(rú)果有人(rén)飲用這裡(lǐ)的地下水，問(wèn)題就(jiù)大(dà)了。

8.其次，場地污染包含一些化學過程。石油類浮在地下水之上，随着水位的升降附着在土(tǔ)壤上，毒性随着降解而變弱。氯化溶劑（比如(rú)用在金屬清洗和衣服幹洗）沉入地下水面以下，毒性随着降解變得(de)更強。可(kě)腐爛廢物的滲濾液持續惡化許多年(nián)，直至最終改善。重金屬則是不能降解的……

我們能做什麽？

9.我們應該預計(jì)到場地存在污染嗎(ma)？如(rú)果是，在哪？一份優秀的第一階段場地環境調查評估能回答這些問(wèn)題。優秀的第二階段場地環境調查評估能夠回答場地是否被污染，但(dàn)它無法給出污染的來(lái)源和計(jì)算修複的花費。當然了，任何報告都(dōu)不是擔保，也并非所有的咨詢公司都(dōu)做得(de)出優秀的場地環境調查評估。至少，請(qǐng)确保爲你(nǐ)服務的咨詢公司有好的保險，并檢查保險文件(jiàn)——多有嚴格的責任限定，以至于環境調查評估報告幾乎是無用的。

10.對擁有污染場地的人(rén)來(lái)說(shuō)，所有的選項都(dōu)是昂貴的。挖掘很迅速——雖然花費很高，但(dàn)很多時候是不可(kě)行的，而且也不能修複地下水。風(fēng)險評估、原位修複以及訴訟都(dōu)是漫長痛苦和不可(kě)預測的。

一個機(jī)能失調的管理(lǐ)制度給擁有污染場地這件(jiàn)事(shì)強加了巨大(dà)且缺乏擔保的成本。結果是，這樣的場地會引起針對不動産律師(shī)、中介和咨詢師(shī)的訴訟。但(dàn)是，這會使得(de)環境律師(shī)們業務繁忙！